Fünf Schritte zur gelungenen Baufinanzierung
Kann ich mir ein eigenes Zuhause überhaupt noch leisten? Wie gehe ich bei den aktuellen Rahmenbedingungen meine Finanzierung an? Angesichts hoher Immobilienpreise und deutlich gestiegener Zinsen haben diese Fragen zurzeit wohl viele Bauherren und Immobilienkäufer im Kopf. Wie sich der Traum von den eigenen vier Wänden trotz widriger Umstände sicher realisieren lässt und worauf es bei einer guten Baufinanzierung ankommt, erklärt Ralf Oberländer, Finanzierungsexperte bei Schwäbisch Hall – Schritt für Schritt.
Schritt 1 – Den finanziellen Rahmen abstecken
Der Ausgangspunkt für jegliche Überlegungen rund um den Hausbau oder -kauf ist der Kassensturz. Er gibt den potenziellen Kreditrahmen vor. Regelmäßige Einnahmen wie monatliches Haushaltsnettoeinkommen, Kindergeld oder Nebenverdienste werden den Ausgaben, also Miet- und Mietnebenkosten, Lebenshaltungskosten, sonstigen Kredit- und Leasingraten oder Freizeitaktivitäten, gegenübergestellt. Der Finanzierungsexperte rät: „Die Ausgaben sollten nicht zu knapp kalkuliert werden, um ohne Einschränkungen unvorhergesehene Kosten wie eine Autoreparatur oder eine neue Waschmaschine auffangen zu können.“
Schritt 2 – Die Höhe des Eigenkapitals und des Kredits kalkulieren
Bei der Baufinanzierung ist das Eigenkapital das A und O. Denn Barvermögen, Ersparnisse, Bausparguthaben, Aktien oder Fonds sind für die Konditionen des Kredits entscheidend. Generell gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen. Doch angesichts der aktuellen Preissituation kommen viele Sparer beim Eigenkapital schnell an ihre finanziellen Grenzen. „Wichtig ist, dass mindestens die Nebenkosten durch das Eigenkapital gedeckt sind, sie betragen meist zwischen 10 und 15 Prozent. Als Faustformel sollten aber immer 20 Prozent Eigenkapital veranschlagt werden“, weiß der Finanzexperte. Anhand des vorhandenen Eigenkapitals, der monatlichen Miete und eines zusätzlich leistbaren Betrags berechnet der Mietrechner von Schwäbisch Hall, wie viel die Wunsch-Immobilie ungefähr kosten darf. (Mietrechner: https://www.schwaebisch-hall.de/bauen-kaufen/baufinanzierung/eigenkapital-hauskauf.html#1775297957)
Schritt 3 – Die Zinsbindung sichern
Trotz des jüngsten Zinsanstiegs lohnt sich eine Zinsbindung von etwa 15 bis 20 Jahren. „Einige Darlehensmodelle punkten bei langlaufender Zinsbindung mit überraschend attraktiven Konditionen. Parallel kann auch ein Bausparvertrag helfen, bei einer Anschlussfinanzierung in zehn Jahren keine böse Überraschung erleben zu müssen“, verrät Oberländer. Dieser kann mit in die Finanzierung eingebunden werden oder zusätzlich parallel angespart und zur Zinssicherung oder für eine erste Modernisierung genutzt werden. Das mögliche Zinsänderungsrisiko lässt sich mithilfe des Zinsrechners ermitteln. (Zinsrechner: https://www.schwaebisch-hall.de/bauen-kaufen/baufinanzierung/bauzinsen.html#626480449)
Schritt 4 – Die richtige Tilgung ansetzen
Die Tilgungsrate, also der Anteil der monatlichen Rate, der die Kreditschuld abbezahlt, wirkt sich direkt auf die Kosten der Baufinanzierung aus: Eine (zu) niedrige Tilgung verlängert die Laufzeit des Kredits, der dadurch teurer wird. Eine (zu) hohe Tilgung engt das verfügbare monatliche Einkommen stark ein, sodass bei unvorhergesehenen Ausgaben schnell finanzielle Probleme entstehen können. Schwäbisch Hall-Experte Oberländer rät: „Zwei bis drei Prozent Tilgung im Jahr sind sinnvoll. Zusätzliche Flexibilität schaffen vertraglich vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeiten. Kann man die nutzen, spart man Kreditkosten. Geht das finanziell nicht, bleibt ausreichend Spielraum für das tägliche Leben.“ Bei vielen Banken – so wie bei Schwäbisch Hall – ist es möglich, während der Kreditlaufzeit den Tilgungssatz zu wechseln. So ist man nochmals flexibler. Mittlerweile besteht bei manchen Banken auch die Möglichkeit, dass man 1 Prozent Tilgung wählen kann. Damit kann man die Rate am Anfang niedrig halten. Später sollte man diese Lücke aber unbedingt mit höheren Sondertilgungen, beispielsweise durch eine Lebensversicherung oder Erbschaft, wieder ausgleichen, damit das Darlehen spätestens beim Eintritt in den Ruhestand zurückgezahlt ist.
Schritt 5 – Staatliche Förderungen nutzen
Künftige Immobilienbesitzer können bei der Finanzierung auf die finanzielle Unterstützung von insgesamt rund 2.000 Förderprogrammen bauen: Neben der bundesweiten Eigenheimrente und den KfW-Zuschüssen gibt es zahlreiche Förderungen von Ländern und Kommunen. „Welche Zulagen wo und für wen drin sind, weiß der Förderrechner – oder der Finanzberater vor Ort“, so Oberländer.(Förderrechner: https://www.schwaebisch-hall.de/bauen-kaufen/bausparen/bausparfoerderung.html)
Darüber hinaus können Eigenleistungen mit Unterstützung von Familie oder Freunden helfen, die Baukosten zu begrenzen. Auch zusätzliche Sicherheiten wie eine Bürgschaft beispielsweise der Eltern oder die Abtretung einer Lebensversicherung können potenziellen Häuslebauern den Weg zu günstigeren Zinsen ebnen.
