Leerstände neu nutzen, Ortskerne belebt halten, Siedlungsentwicklung im Außenbereich beschränken

Freyung. In vielen ländlichen Gemeinden in Bayern nehmen die Leerstände in den Ortskernen zu, während gleichzeitig an den Ortsrändern landwirtschaftliche Nutzflächen mit Einfamilienhäusern bebaut werden. So zeigt sich auch in einigem Dörfern der ILE Wolfsteiner Waldheimat das gleiche Bild: der meist recht kompakt bebaute, historische Dorfkern, der häufig von Hofstellen geprägt ist, wird umringt von unterschiedlich großen Baugebieten aus den letzten Jahrzehnten. Häufig sind in diesen Baugebieten noch Baulücken vorhanden – sie werden von ihren Eigentümern für einen zukünftigen Bedarf bevorratet, zum Teil bereits seit den 1980er Jahren. So sehen sich die Gemeinden gezwungen, immer wieder neu landwirtschaftliche Flächen an den Ortsrändern als Bauland auszuweisen, um der nächsten Generation die Verwirklichung ihres Wohntraums vom Haus im Grünen zu ermöglichen. (Daten zu den erfassten Innenentwicklungspotenzialen von „Baulücke“ bis „Infrastruktureinrichtung leerstehend“ finden Sie in Tabelle 1)

“Nachteile dieses Prozesses sind die Zunahme der Leerstände innerorts, der vereinzelte Verfall der alten Gebäude und damit einhergehend der Verlust prägender Ortsbilder und historischer Baukultur“, stellt dazu Bürgermeister Dr. Olaf Heinrich, der Vorsitzende der ILE fest. Baulücken in den älteren Baugebieten, für deren Erschließung die öffentliche Hand bereits in finanzielle Vorleistung getreten ist, könnten oftmals nicht geschlossen werden. Der Kern der Orte drohe unattraktiv zu werden. Auch die Infrastrukturfolgekosten für den Unterhalt von Kanal- und Wasserleitungssystemen steigen. Am Ende dieses Prozesses steht auch für Private ein Wertverlust der Immobilien – je größer das Angebot bei sinkender Nachfrage, desto stärker der Wertverlust.

Während die Siedlungsgebiete immer weiter in die freie Landschaft wachsen, findet hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung eine Schrumpfung statt: Die Bevölkerungszahl war in der ILE bereits in den vergangenen 10 Jahren rückläufig (-4,1%) und wird sich nach den Prognosen des Statistischen Landesamtes auch in den kommenden 10 Jahren weiter leicht verringern. Dazu kommt laut der Prognose ein Rückgang der Altersgruppen der unter 18-Jährige sowie der 18 bis unter 65-Jährigen bei einer gleichzeitig starken Zunahme der ab 65-Jährigen. Das heißt hinsichtlich des Wohnungsbedarfs: die Altersgruppen, die Einfamilienhäuser nachfragt wird kleiner, während die Nachfrage nach altersgerechten Wohnraum vermutlich steigt. (Die genauen Zahlen können Sie der Tabelle 2 entnehmen)

Gemeinsame Erhebung für die ILE liegt vor

Während im Bereich der Stadt Freyung bereits seit längerer Zeit vielerlei Aktivitäten zur Innenentwicklung und Stadtkernbelebung stattfinden, wurden für die zu Freyung gehörenden ländlich geprägten Ortsteile nun zusammen mit den Nachbargemeinden Grainet, Hinterschmiding, Mauth und Philippsreut eine gemeinsame Initiative zur Innenentwicklung ergriffen. Im Zuge des Projektes „Vitalitäts-Check“ für die ILE Wolfsteiner Waldheimat wurden innerörtliche Baulücken und Leerstände im ländlichen Teil der Kreisstadt systematisch erfasst und Handlungsmöglichkeiten im Zusammenhang mit der Nahversorgung analysiert. Mit Förderung des Amtes für Ländliche Entwicklung Niederbayern haben die Gemeinden das Planungsbüro ifuplan (München) beauftragt, sie bei der Durchführung des Vitalitäts-Check zur Innenentwicklung zu unterstützen. Mit den Anfang Februar bei einer Sitzung der Bürgermeister in Mauth vorgestellten Ergebnissen stehen nun die Grundlagen für eine zukunftsfähige Entwicklungsstrategie für die Gemeinden und die ILE bereit.

“Insgesamt wurden für die Ortsteile Kreuzberg, Neureut, Aigenstadl, Ahornöd, Speltenbach, Linden / Saußmühle, Falkenbach, Köppenreut, Perlesöd und Winkelbrunn Innenentwicklungspotenziale in einem Umfang von 28,4 ha festgestellt“, heißt es in einer Pressemitteilung der Freyunger Stadtverwaltung. Diese setzen sich u.a. aus 2,4 ha leerstehenden Wohngebäuden, 1,2 ha leerstehenden Hofstellen, 10,9 ha Baulücken, 7,9 ha geringfügig bebauten Grundstücken und 0,1 ha Hofstellen mit Restnutzung zusammen. Nicht alle dieser Innenentwicklungspotenziale eignen sich auch aus ortsplanerischer Sicht zur Bebauung, aber immerhin 21,1 ha der Innentwicklungspotenziale wurden aufgrund des Gebäudebestands bzw. der Lage im Ortsteil vom Planungsbüro als geeignet eingestuft.

Angesichts der stagnierenden Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes für Freyung (einschließlich Stadt) verdeutlicht dieses Ausmaß, wie zentral die Innenentwicklung für die künftige Stadtentwicklung sein wird, um künftig strukturelle Leerstände möglichst zu vermeiden und die Vitalität der Ortsteile zu sichern. „Für mich geht es hier um zwei wichtige Fragen: Wie können wir die attraktiven Dörfer in unserem Stadtgebiet für die Zukunft lebendig halten? Und gleichzeitig: Gelingt es uns mit diesem Prozess einerseits unserer Kulturlandschaft zu erhalten ohne mehr und mehr wertvollen landwirtschaftlichen Grund für Bebauung zu verwenden?“, unterstreicht Dr. Heinrich. Gemeinden können seiner Meinung nach die demographischen Veränderungsprozesse nicht aufhalten oder umkehren, aber sie können die bauliche, funktionale und soziale Entwicklung steuern. Ein guter Lösungsweg sei die Strategie der Innenentwicklung, die knapp zusammengefasst insbesondere für Gemeinden mit gleichbleibender oder rückläufiger Bevölkerung bedeutet: bauliche Entwicklung auf den Innenbereich konzentrieren, Folgenutzungen für Leerstände in den Ortszentren finden, keine neuen Bauflächenausweisungen an den Ortsrändern mehr vornehmen, sondern die Gelder, die für weitere Erschließung im Außenbereich nötig sind, lieber in die Aktivierung innerörtlicher Gebäude investieren.
Eine solche Strategie der Innenentwicklung kann jedoch nur erfolgreich sein, wenn sie im regionalen Verbund mit den Nachbargemeinden erfolgt. Die ILE Wolfsteiner Waldheimat hat mit dem Vitalitäts-Check und der systematischen Erfassung der Innenentwicklungspotenziale einen ersten Schritt – die Bestandsaufnahme – gemeinsam getan, nun müssen die nächsten Schritte erfolgen.